Menyewa ruko (rumah toko) untuk tempat usaha kuliner, kantor, klinik, minimarket, maupun ekspedisi melibatkan komitmen modal yang besar—baik untuk pembayaran sewa tahunan di muka maupun biaya renovasi interior (fit-out). Kesalahan atau ketidakjelasan klausul di dalam kontrak sewa ruko sering memicu sengketa terkait siapa yang menanggung pajak sewa, kebocoran atap, hingga hak perpanjangan ketika bisnis Anda sudah ramai pelanggan.

Sebelum menandatangani kontrak sewa ruko, pastikan 8 klausul krusial berikut tercatat secara tegas di dalam Surat Perjanjian Sewa Menyewa Ruko Anda.

1. Delapan Klausul Krusial dalam Perjanjian Sewa Ruko

1. Kejelasan Pajak Sewa (PPh Final Pasal 4 Ayat 2 sebesar 10%) & PBB

Berdasarkan peraturan perpajakan di Indonesia, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 10% dari nilai bruto sewa.

• Sepakati sejak awal: Apakah harga sewa yang ditawarkan pemilik adalah harga nett (penyewa yang menanggung/memotong PPh 10% bila penyewa adalah badan usaha PKP/pemotong pajak) atau sudah termasuk pajak?
• Bagaimana dengan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahunan? Umumnya PBB ditanggung oleh pemilik ruko, namun pada beberapa kontrak jangka panjang bisa dibebankan kepada penyewa. Tuliskan secara eksplisit di pasal perpajakan.

2. Masa Grace Period (Bebas Sewa Selama Renovasi Awal)

Penyewa ruko hampir selalu membutuhkan waktu 2 hingga 4 minggu untuk merenovasi interior, memasang partisi, mengecat, dan memasang papan nama (signage) sebelum toko bisa beroperasi. Mintalah masa grace period (misalnya 14–30 hari sebelum tanggal mulai sewa resmi) agar masa sewa 1 tahun Anda tidak terpotong oleh waktu tukang bekerja.

3. Izin Perubahan Interior & Ketentuan Pengembalian Kondisi (Reinstatement)

Jelaskan perubahan apa saja yang diizinkan tanpa merusak struktur utama bangunan (misalnya membongkar sekat gypsum, memasang instalasi pipa dapur restoran, atau memasang huruf timbul di fasad depan). Sepakati pula apakah saat masa sewa berakhir penyewa wajib mengembalikan sekat seperti semula atau boleh membiarkan hasil renovasi yang memperbagus bangunan.

4. Pembagian Tanggung Jawab Kerusakan Struktur vs Perawatan Rutin

• Tanggung jawab Pemilik Ruko: Kerusakan struktural seperti atap dak bocor parah, retak struktur kolom/balok, atau masalah sengketa legalitas bangunan.
• Tanggung jawab Penyewa: Perawatan rutin selama pemakaian seperti lampu putus, kran patah, saluran air dapur mampet akibat lemak usaha, dan sedot septic tank.

5. Hak Prioritas Perpanjangan (Right of First Refusal) & Batas Kenaikan Harga

Ketika usaha Anda sudah berjalan lancar dan dikenal pelanggan di lokasi tersebut, pindah lokasi akan sangat merugikan. Cantumkan klausul bahwa Penyewa memiliki hak prioritas pertama untuk memperpanjang sewa dengan pemberitahuan minimal 3 bulan sebelum kontrak habis, serta kesepakatan batas wajar penyesuaian harga perpanjangan.

6. Larangan Pengalihan Sewa (Sublease / Over Kontrak) Tanpa Izin Tertulis

Untuk melindungi pemilik properti, cantumkan apakah penyewa dilarang menyewakan kembali ruko tersebut kepada pihak ketiga (over kontrak) tanpa persetujuan tertulis dari pemilik.

7. Legalitas IMB/PBG Komersial untuk Pengurusan Izin Usaha (OSS)

Pastikan sertifikat (SHM/SHGB) dan dokumen IMB/PBG ruko tersebut memang berstatus bangunan komersial/ruko (bukan rumah tinggal) agar penyewa tidak terkendala saat mengurus izin operasional usaha, NIB, atau izin reklame.

8. Uang Jaminan (Security Deposit) dan Tunggakan Utilitas

Atur besaran deposit (biasanya Rp5.000.000 – Rp15.000.000 atau 10% nilai sewa) yang akan dikembalikan penuh setelah masa sewa berakhir dan seluruh tagihan listrik PLN, air PDAM, serta iuran pengelolaan kawasan ruko dinyatakan lunas.

2. Kerangka Surat Perjanjian Sewa Menyewa Ruko

Berikut urutan pasal standar yang dapat Anda gunakan baik untuk perjanjian di bawah tangan bermeterai maupun akta notaris:

1. Komparisi (Identitas Para Pihak): Nama lengkap, NIK KTP, jabatan (jika mewakili PT/CV), dan alamat Pihak Pertama (Pemilik) serta Pihak Kedua (Penyewa).
2. Pasal 1 – Objek Sewa: Alamat lengkap ruko, nomor sertifikat, luas tanah/bangunan, jumlah lantai, daya listrik (VA), dan sumber air.
3. Pasal 2 – Peruntukan Usaha: Jenis usaha yang dijalankan oleh Pihak Kedua dan larangan menggunakan ruko untuk kegiatan yang melanggar hukum.
4. Pasal 3 – Jangka Waktu & Grace Period: Tanggal penyerahan kunci untuk renovasi, tanggal mulai dan berakhirnya masa sewa, serta prosedur perpanjangan.
5. Pasal 4 – Harga Sewa, Cara Pembayaran & Deposit: Nilai sewa per tahun, jadwal pembayaran, dan ketentuan pengembalian security deposit.
6. Pasal 5 – Pajak, Iuran Lingkungan & Utilitas: Penanggung PPh Final 10%, PBB, IPL komplek ruko, listrik, dan air.
7. Pasal 6 – Renovasi, Perawatan & Kerusakan Bangunan: Batas izin modifikasi ruang dan tanggung jawab perbaikan.
8. Pasal 7 – Berita Acara Serah Terima (BAST): Lampiran foto kondisi awal bangunan, angka meteran listrik/air awal, dan jumlah anak kunci yang diserahkan.

Baca juga panduan 7 hal yang perlu dipertimbangkan sebelum sewa ruko untuk usaha atau jelajahi listing lokasi strategis di halaman sewa ruko dan sewa kantor.