Panduan Membangun Rumah Dari Nol (Renovasi Total) Tanpa Kontraktor

Panduan Membangun Rumah Dari Nol (Renovasi Total) Tanpa Kontraktor | Pengalaman Pribadi

Tahun 2023 lalu, istri saya mendapatkan warisan rumah dari orang tuanya seluas 12,5 x 6 meter.

Rumah tua tersebut rencananya akan kami renovasi total (bongkar semua) dan dibangun rumah tumbuh 1 lantai dengan:

2 kamar tidur,
2 kamar mandi,
dapur,
ruang keluarga
ruang makan
dak beton di atas untuk ruang ekstra apabila kami memiliki dana di kemudian hari.

Awalnya kami mulai proses pembangunan dengan bertanya-tanya pada kontraktor dan arsitek untuk mendapatkan estimasi biaya dan desain.

Setelah mencari-cari informasi kami memutuskan untuk menggunakan jasa arsitek untuk menggambar desain rumah kami.

Untuk pembangunan rumahnya, kami memutuskan untuk melakukan renovasi rumah tanpa kontraktor karena beberapa faktor:

1. dana yang kami miliki tidak cukup banyak,

2. saya sebagai suami memiliki waktu yang cukup fleksibel untuk mengawasi proyek pembangunan serta belanja material.

3. Kebetulan kami juga mendapatkan referensi tukang bangunan harian yang berdedikasi tinggi. Skill-nya pun cukup mumpuni untuk membuat rumah dengan desain yang saya inginkan dan orangnya tidak neko-neko alias banyak masalah.

Hal penting pertama sebelum anda membangun rumah dari nol tanpa kontraktor adalah mempertimbangkan kemampuan anda untuk mengawasi proyek rumah anda.

Apabila anda bekerja full time dan tidak memiliki waktu setiap hari untuk belanja material maupun untuk mengawasi tukang harian, lebih baik anda menggunakan jasa kontraktor rumah atau jasa kontraktor renovasi rumah.
Jika anda yakin memiliki waktu untuk membangun rumah dari nol tanpa kontraktor, anda harus benar-benar menyeleksi tukang bangunan yang bisa bekerja dengan dedikasi tinggi tanpa diawasi.
Selain itu, anda juga harus memiliki pengetahuan dasar mengenai standard bangunan yang benar dan teknik-teknik pembangunan rumah yang baik. Untungnya saat ini ada banyak konten tutorial cara membangun rumah dan penjelasan mengenai standard pembangunan rumah yang baik dan benar, jadi anda bisa mempelajarinya terlebih dahulu sebelum mulai membangun.

Ada beberapa tahap pembangunan rumah dari nol yang telah kami lewati, silahkan disimak di bawah ini pengalaman kami renovasi rumah total tanpa kontraktor dan hanya menggunakan tukang harian saja.

1. Desain Rumah

PENTING: Ukur luas tanah secara riil dengan teliti!

Pada tahap desain rumah ini kami melakukan kesalahan yang cukup fatal karena tidak mengukur luas rumah secara riil terlebih dahulu dan hanya percaya pada info dari kakak ipar mengenai luas rumah.

Awalnya info dari kakak ipar kami luas rumah tersebut adalah 13,5 x 6 meter.

Ternyata setelah rumah lama dibongkar dan kemudian tanahnya diukur oleh tukang bangunan, luas riil tanah kami adalah 12,5 x 6,2 meter.

Hal ini menyebabkan masalah di kemudian hari sehingga memaksa kami merubah desain yang telah digambarkan oleh arsitek.

Bahkan ada 2 tembok sudah jadi yang harus kami rubuhkan lagi untuk mendapatkan luas ruangan yang diinginkan.

Untuk anda yang ingin melakukan renovasi rumah total atau sedang berencana membangun rumah dari nol tanpa kontraktor, pastikan anda mengukur luas tanah secara riil terlebih dahulu.

Lakukan dengan teliti (minta bantuan tukang bangunan untuk mengukurnya) agar anda mendapatkan data luas rumah yang akurat sehingga proses pembangunan rumah anda dapat berjalan mulus.

Pakai Jasa Gambar Rumah (Jasa Arsitek) Atau Tidak?

Saran kami, jika anda ingin membangun rumah yang sederhana (1 lantai), anda dapat menggambar sendiri denah rumah yang anda inginkan.

Anda cuma perlu memastikan tukang bangunan yang anda sewa dapat mengerti visi rumah yang anda inginkan.

Selain itu, pastikan juga anda mengerti seluk beluk standard ukuran ruangan yang baik agar rumah yang dibangun menjadi nyaman.

Misalnya saat anda merancang area WC, anda harus menentukan ukuran penempatan dudukan wc, area shower dan wastafel dengan baik agar ruang gerak tidak terlalu sempit dan sulit saat digunakan ataupun dibersihkan.

Kami sendiri menggunakan jasa Gumanti Property untuk membuatkan gambar denah, denah 3D, tampilan fasad hingga ke RAB.

Total dana yang dihabiskan untuk jasa desain rumah: Rp 5 juta.

Pembayarannya dilakukan bertahap:

Rp 2 juta untuk denah dan eksterior,
Rp 2.5 juta untuk gambar kerja,
Rp 500 ribu untuk RAB.

Hasil desain Gumanti Property menurut saya cukup memuaskan, hanya saja ada kekurangan pada perhitungan tangga.

Saat tukang bangunan kami mengerjakan area tangga, gambar kerja dari Gumanti Property saya nilai tidak tepat dan tidak ideal karena sudut ketinggian tangga menjadi curam, jadi terpaksa harus merubah desain tidak sesuai gambar kerja.

2. Bongkar Rumah

Kondisi rumah yang diwariskan oleh mertua saya terbuat dari dinding batako campur batu bata yang pengerjaannya tidak rapi sehingga kami memutuskan untuk membongkar total dan tidak menggunakan struktur lama.

Hal-hal yang perlu diperhatikan saat bongkar rumah lama:

Perizinan dan pemberitahuan ke ketua RT dan tetangga

Sebelum memulai renovasi total atau pembangunan rumah anda perlu mendapatkan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) dan pastikan juga anda telah memberitahukan ke ketua RT serta permisi ke tetangga di sebelah kiri-kanan depan-belakang anda.

Baca: Cara Mendapatkan PBG Untuk Bangun Rumah

Langkah yang cukup merepotkan tapi tidak boleh dilewatkan jika anda ingin pembangunan rumah yang lancar.

Penjualan barang bekas, besi-besi dan kayu-kayu

Mertua saya menyisakan banyak barang bekas yang lumayan banyak di rumah lamanya, sehingga kami terpaksa harus mencari tukang loak yang ingin membeli barang-barang tersebut. Ada lemari, meja, piring dan gelas hingga baju bekas.

Karena terlalu kewalahan dan waktu pembangunan yang sudah mepet, banyak barang yang dibuang padahal masih ada harganya.

Dari pengalaman ini kami dapat memberikan saran untuk anda, apabila di rumah lama masih banyak barangnya, segera lakukan penjualan terlebih dahulu dan buang semua barang yang tidak diperlukan lagi.

Jangan memulai pembangunan sampai seluruh ruangan di rumah dalam keadaan kosong dari barang yang tidak dibutuhkan untuk proyek pembangunan rumah.

Pembuangan puing bangunan

Kami berencana untuk menaikkan permukaan lantai rumah kami sekitar 30-50 cm dari jalan umum, jadi sebagian besar puing dari pembobokan bangunan lama digunakan untuk urugan lantai.

Tapi sisa puing bangunan yang tidak terpakai juga masih sangat banyak sehingga kami terpaksa menyewa jasa buang puing bangunan.

Kendala selanjutnya muncul saat kami ingin membuang puing menggunakan truk.

Ternyata ada aturan dari ketua RT kami bahwa truk engkel tidak boleh masuk gang rumah kami.

Terpaksa kami menggunakan jasa buang puing yang armadanya hanya mobil pick up biasa. Ini juga menyebabkan pembengkakan pada budget renovasi kami.

Jadi sebelum renovasi kami menyarankan anda untuk mengetahui terlebih dahulu apakah akses jalan menuju ke lokasi proyek dapat diakses truk atau tidak.

3. Galian Pondasi Dan Sloof

Setelah merubuhkan bangunan lama, tukang bangunan akan mulai menggali titik-titik pondasi cakar ayam di rumah anda.

Pada tahap ini saya sudah memesan pondasi cakar ayam ke toko besi. Karena pondasi cakar ayam butuh waktu pembuatan sekitar 1-5 hari kerja (tergantung banyaknya pesanan).

Setelah galian selesai, anda perlu memastikan luas dan kedalaman pondasi sesuai dengan gambar kerja atau sesuai dengan standard.

4. Cor Pondasi Cakar Ayam dan Sloof Bawah

Tahap awal pondasi dimulai dengan penggalian titik-titik pondasi cakar ayam terlebih dahulu.

Setelah penggalian selesai, ukur kedalaman galian pondasi dan luasnya, pastikan telah sesuai dengan gambar kerja atau standard yang telah anda tentukan.

Sebelum dilakukan pengecoran, baiknya lubang pondasi ditataki oleh plastik cor agar kelembaban dari cor tidak merembes ke tanah di sekitarnya.

Pastikan pondasi besi cakar ayam tidak menempel langsung pada plastik cor agar pondasi beton yang dihasilkan lebih kuat. Gunakan tahu beton atau hebel untuk memberikan jarak antara cakar ayam dengan plastik cor.

Untuk hasil beton cor yang lebih kuat, anda dapat menggunakan additif beton seperti beton mix maupun produk pengeras beton dari Sika.

Akan lebih baik bila cor pondasi cakar ayam dan sloof bawah digetarkan dengan mesin vibrator beton.

5. Pembuatan Sumur Bor

Karena kuallitas air dari sumur lama di rumah warisan kami sangat buruk, kami memutuskan untuk menggali sumur bor baru dengan harapan mendapatkan sumber air bersih dengan debit yang baik.

Gunakan jasa sumur bor yang terpercaya. Jangan terlalu berpikiran kaku soal kedalaman sumur bor, karena kadang sumur bor yang dalam juga tidak menjadi jaminan anda akan mendapatkan sumber air tanah yang bagus.

6. Cor Tiang Dan Pemasangan Bata Ringan

Pengecoran tiang beton dapat dilakukan sebelum dan sesudah bata ringan dipasang.

Hanya saja terdapat perbedaan pada jumlah triplek yang akan anda gunakan.

Cor tiang lebih baik sebelum pasang hebel atau sesudah pasang dinding bata ringan?

Jika anda memilih untuk mengecor tiang beton terlebih dahulu, maka jumlah triplek untuk bekisting yang digunakan untuk mengecor akan jauh lebih banyak dibandingkan jika anda memasang bata ringan terlebih dahulu baru kemudian mengecor tiang beton.

Saat memasang hebel/bata ringan, jangan lupa pakai besi angkur (anchor) pada sisi-sisi yang menempel di tiang beton agar tidak terdapat keretakan pada bagian dinding di kemudian hari.

7. Cor Sloof Atas Dan Dak Beton

Setelah tiang-tiang beton mengeras dan hebel terpasang, tukang bangunan sudah boleh langsung merangkai besi-besi untuk pengecoran kolom dan balok atas (sloof atas).

Pengecoran sloof atas boleh dibarengi dengan pengecoran dak beton. Hasilnya malah akan lebih baik dan menjadi satu kesatuan yang padat.

Hanya saja dalam kasus saya pengecoran kolom dan balok atas tidak dibarengi dengan pengecoran dak beton.

Awalnya saya mau sewa molen untuk mengaduk cor dak beton namun menurut tukang bangunan kami, tidak perlu menggunakan mesin molen dan hanya perlu menambah tenaga kerja.

Rincian biaya pengecoran dak beton rumah kami sebagai berikut:

Luas area dak beton: 48 m2
Tinggi permukaan beton: 12 cm
Tatakan bawah beton: bondeck 0,75 mm
Tulang besi beton: wiremesh m8. (double layer untuk area tandon air)
Additif beton: Damdex 80 liter
Pasir: 1 truk
Semen: Tiga Roda @40 Kg = 40 sak
Batu split: 1 truk
tukang aduk beton: 4 x Rp 250.000
tukang cor beton: 4 x Rp 200.000
makan siang: 8 x Rp 50.000
total: Rp 2.200.000
lama pengerjaan: 1 hari (mulai jam 7:00 selesai jam 16:00)

Jika dihitung secara nominal, biaya yang kami keluarkan sekitar Rp 30 juta.

8. Pembuatan Tangga Dan Galian Septic Tank

Karena khawatir septic tank yang lama akan cepat penuh, kami memutuskan untuk menggunakan septic tank baru merk Penguin dengan kapasitas 1.000 liter.

2 tukang bangunan harian kami minta untuk mengerjakan galian septic tank baru, sementara 2 tukang bangunan harian kami minta untuk mengerjakan pembuatan tangga.

9. Pemasangan Hebel Lantai Atas, Cor Tiang Atas Dan Cor Sloof Atas

Hebel yang digunakan untuk dinding lantai 2 memang tidak sebanyak pada hebel di lantai 1 dikarenakan kami ingin membuat balkon yang luas di atas.

Total penggunaan hebel di lantai 2 kira-kira sekitar 10 m3 untuk luas dak beton 50 m2.

Besi untuk tiang menggunakan besi 12 polos dengan ring 8 ukuran 10x15 cm.

Sloof atas menggunakan besi 8 dengan ring 10x15 cm juga.

Pasir dan batu split yang dihabiskan untuk proses ini sekitar 1/2 truk pasir (3 colt) dan 1/4 truk batu split (2 colt).

Lama pengerjaan pemasangan hebel lantai 2, cor tiang dan cor sloof atas memakan waktu sekitar 2 minggu dengan 4 tukang.

Biaya yang dihabiskan:

Hebel 10 cm = 10 m3 x Rp 450.000 = Rp 4.500.000
Perekat hebel MU 380 = 5 sak x Rp 110.000 = Rp 550.000
Semen Tiga Roda 40 Kg/Sak = 20 sak x Rp 60.000 = Rp 1.200.000
Pasir = 1/2 truk x Rp 1.800.000 = Rp 900.000
Batu split = 1/4 truk x Rp 1.800.000 = Rp 450.000
Beton mix 5 liter = Rp 120.000
Kayu kaso 6x4 grade A = Rp 160.000
Bambu untuk support = Rp 250.000
Besi 12 polos = 10 batang x Rp 100.000 = Rp 1.000.000
Besi 8 polos = 12 batang x Rp 45.000 = 540.000
Paku, dll = Rp 100.000
Biaya tukang = 10 x Rp 700.000 = Rp 7.000.000

Total biaya yang dikeluarkan untuk dinding dan tiang lantai 2 = Rp 16.770.0000

10. Pemasangan Atap Baja Ringan

Kami memutuskan untuk memakai atap alderon dengan rangka baja ringan.

Berikut ini adalah rincian harga atap baja ringan alderon untuk luas sekitar 30 m2:

Atap Alderon double layer @ 6 meter = 8 lembar x Rp 918.000 = Rp 7.344.000
Skrup atap alderon = 4 dus x Rp 35.000 = Rp 140.000
Skrup roofing 10x19 mm = 500 pcs x Rp 200 = Rp 100.000
Besi CNP Prima Inti Truss 0.75 mm = 30 batang x Rp 83.000 = Rp 2.490.000
Aquaproof Pro 4 Kg = Rp 250.000
Biaya tukang = 1 hari x Rp 700.000

Total biaya yang harus kami keluarkan untuk pemasangan atap baja ringan alderon double layer untuk luas sekitar 30 m2 = Rp 11.024.000